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損しない!マネー3本柱(投資と貯蓄・生命保険・住宅ローン)~20代の人が40年後困らないために

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不動産投資はオススメできません~アパート経営で利回り10%!?そのリスクをまず考えよう!






この不況の中、少しでもお金を増やそうと「不動産投資」に目を向ける方も多いと思います。
書店では「アパート経営で利回り10%」なんてタイトルの本も多く見かけます。

この「不動産投資」については意見が分かれるところだと思います。
私は消極的なほうですので、その理由をこれからお伝えしていきたいと思いますが、最後に「それでもやりたい」という方のためにアドバイスを載せておきましたので、どうぞご参考になさってくださいね。

アパート経営のリスク

 居住用の住宅でなければ、住宅ローンは低金利のキャンペーン金利では借りられないため、金利は高めになります。

② 購入時には不動産取得税や登録免許税、ローン保証料の他に、販売会社の仲介手数料もかかります。さらに、中古物件であれば、賃貸に出すためのリフォーム代やクリーニング代がかかります。

③ 高利回りで運用できるかどうかは、立地条件・入居者の有無・こちらが希望する家賃が設定できるかどうかなどによります。また、好条件の物件はそれだけ購入価格も上がります。 
 たとえば、1,000万円を借りて10%の利回りなら、単純に年間の家賃収入は100万円ということですね。1カ月にすると約84,000円の家賃です。これなら、ローンを払っていけて、1~2万円の収入増になると思われるかもしれませんが、マンションの場合、月々の管理費と修繕積立金が別途かかりますし、入居者募集の広告を業者にお願いすればその手数料もかかります。それらが、1カ月に3万円とすると、実際に手元に残るのは54,000円。これでは、利回り5%まで下がってしまい、ローンの返済額とトントンか、あるいはマイナス(つまり、持ち出し)になってしまいます。

④ 将来金利が上昇し、返済額が大幅にアップしてしまう可能性があります。
現在の超低金利下では、特に若い方には想像しにくいかもしれませんが、十数年前は住宅ローンの金利が4%台、5%台ということがありましたし、今もげんにその金利で返済を続けている方は多くいらっしゃいます。
日本が抱える莫大な金額の借金や超高齢化問題などにより、いつ金利が上昇に転じるかは予想がつきませんが、いずれその時が来るということは覚悟しておくことに越したことはありません。

⑤ 売却したいと思った時にすぐに買い手が見つからないことがあります。(換金性がよくない)

⑥ 常に借り手がいるとは限りません。
  現在は、空き家(一軒家)だけでなく、賃貸住宅の空き室率も高くなっていますから、常に入居者がいて、毎月確実に家賃収入が入ってくるとは限りません。

⑦ 経年劣化、天災、などのリスクがあります。
  古く汚れたマンションには当然入居してくれる人はいませんから、常に一定の修繕が必要です。
  築年数は増えるばかりです。直しても直しても・・・ということになってきます。
  天災だけは保険に入っておく以外(保険は高くつきます)どうしようもありませんね。

⑧ 不動産価格が、少子高齢化と人口減少により低くなる可能性があります。
  単純に、人口が今の三分の二になったら、住居の数も三分の二で済んでしまいます。


このようなことから、私個人としては不動産投資はあまりオススメできるものではないと思っています。


ですが、次に不動産投資を行う」として、その注意点やメリットを挙げておきます。

まず、第一に、「変な物件をつかまない = 貸せる物件を選ぶ」ことです!

最近では女性がマイホームを購入するケースも増えてきていますが、その時はそう思っていても、本当に一生独身かどうかはわかりません。独身のうちに購入するマイホームは、絶対に「貸せる物件」を選ばなくてはなりません。

そして、最も重要なのが「利回り」です!現在、不動産で値上がり益は期待できませんので、その分「利回り」がポイントになってきます!
   
   例えば、物件価格3,000万円のマンションだったとして、家賃収入が14万円見込めそうであれば、1年で168万円。これを3,000万円で割ります。そうすると、5,6%。これが利回りです。

オーナーになれば、管理費・修繕積立費・固定資産税・所得税などがかかってきますので、実質利回りは7%以上はほしいですね!


アパート経営のメリット

① 住宅ローンで物件を取得することも可能なため、比較的少額の資金ではじめられます。
   住宅ローンを利用してアパートを購入する際には、金融機関の指定する「団体信用生命保険」が組み込まれているため、オーナーが亡くなった時にはローン残高は保険で支払われます。つまり、アパート賃貸住宅は無償で遺族のものとなり、安定収入をもたらす財産となります。

② 家賃収入が月々入ってくるので、私的年金の確保にもなります。

③ 固定資産税、相続税、所得税、住民税などの節税効果があります。
      固定資産税は、遊休地や駐車場にしていた時の六分の一に。相続税は金融資産に比べて、約40%も減額されます。また、確定申告を行えば所得税や住民税も安くなります。

④ 死亡時に、遺族への財産となります。

⑤ 物価上昇に合わせて家賃を上げることでインフレによる目減りをカバーできます。

リスクとメリットの双方をよくお考えの上、ご判断くださいね。














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