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損しない!マネー3本柱(投資と貯蓄・生命保険・住宅ローン)~20代の人が40年後困らないために

収入減、増税。真剣にお金を貯めたい、増やしたいと思っている。でも、何をどうしたらいいのかわからない。それに、今あるお金は少しでも減らしたくない。知らなかったばかりに損もしたくない。そんなお金に関して悩んでいたり、損しないための知識が欲しいと思っている方のためのサイトです。特に、20代・30代の若い方が数十年後困ることがないように、真摯にお金のことを考えていきたいと思っています。

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住宅ローン3つの金利タイプの長所と短所~どれを選ぶかで車1台分の差に!?~

どこの金融機関を利用するのか、どの金利タイプを選択するのかで総返済額に数百万円単位で違いがでてきます。数字だらけだったり、専門用語が出てきたりと、住宅購入は結構な労力を使う作業の繰り返しとなりますが、車1台分の差が出てくるとしたら、目を見開かなければいけませんね。

まずは、どの金利タイプを選ぶかについてです。


住宅ローンには、3つのタイプがあります。
「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」です。

それぞれの特徴は以下の通りです。(金利は2010年5月の金利です)


■  変動金利型 : 市中の金利変動に応じて、適用金利が半年に1回見直される。ただし、毎月返済額の変更は5年ごとで、その間に適用金利が変われば、返済額を変えずに元金と利息の割合を調整する。
       
・現在の金利水準は3つの中で最も低い

・金利が下がれば適用金利が下がる(金利が上がれば適用金利が上がる)

・毎月返済額の変更は5年に1回(5年ごとの見直し時の増額率は25%以内)

・金利が急上昇すると未払い利息が発生する(毎月の返済額では利息支払いにも及ばず、きちんと返済しているのに実質的にローンが増える状態)
  

■  
全期間固定金利型
 : 借入時の金利がずっと変わらない。完済まで全く変わらないタイプのほか、フラット35のように当初10年間の金利を低く抑え、11年目から上がるタイプもある(但し、11年目からの金利も確定している)。 

          ・現在の適用金利は3つの中で最も高い

         ・完済時まで金利と総返済額が確定している

         ・11年目からの金利が高くなるタイプもあある

         ・返済額が確定しているので計画を立てやすい



■  固定期間選択型 : 2~10年など、一定期間の金利が固定され、毎月返済額も変わらない。その期間が終了した後は、その時点での金利で再び固定期間選択型にするか、変動金利型に切り換えるかを選べる。

・固定期間の短いものは比較的金利が低い(固定期間の長いものは金利が高くなる)。

・さまざまな固定期間があり選択肢が広い。

・固定期間終了後には毎月返済額が変わる(終了時に金利が上がっていれば毎月返済額は増えるし、下がっていれば毎月返済額は減る)。 
 



■  変動金利型の金利の例

                  店頭表示金利     金利引き下げ適用例  

      みずほ銀行      2,475%         1,275%   

     三井住友銀行      2,475%         1,275%

  三菱東京UFJ銀行      2,475%         1,075%

       りそな銀行      2, 475%        1,475%


    *金利引き下げとは、一定条件に当てはまる場合などに金利を引き下げるサービス。



■  全期間固定金利型の金利の例

                     返済期間20年      返済期間35年   
  
       みずほ銀行        2,70%          2,85%

      三井住友銀行        3,08%          3,23%

   三菱東京UFJ銀行        3,30%          3,09%

      フラット35   2,32%~3,27%       2,51%~3,46%




■  固定期間選択型の金利の例
 
                   固定期間3年         固定期間10年

       みずほ銀行      1,40%            2,25%

      三井住友銀行      2,10%            2,40%

   三菱東京UFJ銀行      1,90%            2,35%

        りそな銀行      1,80%            2,60%




■ ■ では、ここから実際に3つの金利タイプによっていくら違ってくるのかを比較してみましょう。

当初返済額と総返済額の比較です。

条件は、借入金額3,000万円・35年元利均等・ボーナス返済なしです。


 変動金利型

金利が変わらない場合・・・35年という長い期間です。今後日本においては金利が上昇していく可能性が高いと言われています。

みずほ銀行の当初金利は1,275%完済まで金利が変わらなければ、毎月返済額も変わりません。

よって、総返済額は 約3,720万円 になります!
      


B/金利が上がった場合

      みずほ銀行の当初金利は1,275%ですが、5年ごとに金利が0,5%上がると
    総返済額は約4,338万円
に増えてしまいます!


            当初毎月返済額   8万8,584円
            6年目~        9万4,953円
            11年目~      10万  559円
            16年目~      10万5,285円
            21年目~      10万9,013円
            26年目~      11万1,625円
            31年目~      11万3,001円 




 全期間固定金利型

フラット35Sを金利2,51%で利用したケース。当初10年間は金利1,0%引き下げが適用されて1,51%。11年目から35年目までは2,51%になる。

         よって、総返済額は 約 4,199万円になります!  


              当初毎月返済額      9万2,002円
              11年目~         10万3,195円



③ 固定期間選択型

固定期間5年を選択し、店頭表示金利3,6%から1,9%引き下げで当初金利1,7%のケース。5年後からの金利引き下げは1,2%に縮小、5年ごとに金利が0,5%上昇し続けた場合総返済額は約5,008万円にのぼります!

        
                当初毎月返済額       9万4,822円
                6年目~           11万1,240円
                11年目~          11万7,466円
                16年目~          12万2,756円
                21年目~          12万6,968円
                26年目~          12万9,947円
                31年目~          13万1,532円




■ ■ まとめ : 当初返済額は金利が最も低い変動金利型が最も少なく、完済まで金利が上昇しなければ、総返済額も最も少なくなります。しかし、もし金利が5年ごとに0,5%ずつ上がれば、当初金額は若干多いですが全期間固定金利型が1番総返済額が少なくてすみます!


いかがですか?
どの金利タイプを選ぶかでこんなにも支払う金額が違ってくるのですよ!

上記では、最大 1,288万円の違いが生まれています!

金利の変動は決して個人がどうこうできるものではありませんが、どのタイプを選ぶかによって数百万円の差が生じてくるのは間違いありません。ご自分たちの状況に合わせて、慎重に、よく考えて選びましょう。


どの金融機関を選ぶかによっても違ってきます。0,数%の違いでも、けっして侮ってはいけません。
住宅ローンの返済は20年、30年、35年に及ぶので、金利タイプの選び方と合わさって、その差は時間を経て、数百万の違いになってくるのです!
人生で車を1回多く買えるかもしれませんよ。


*固定期間選択型の固定期間はどう選ぶ?

固定期間が短いほど金利は低いので思わず目が行きますが、金利が上昇した場合を考えると、返済総額が増える可能性が高くなります。固定期間2、3年を選択するとあっという間に過ぎてしまい、もう金利引き上げ=毎月の返済額アップということにもなります。生活にあまり余裕がない場合は10年以上を選択するのが無難だと思われます。
実際にも10年以上の固定期間を選択する方が多いようです。



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