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損しない!マネー3本柱(投資と貯蓄・生命保険・住宅ローン)~20代の人が40年後困らないために

収入減、増税。真剣にお金を貯めたい、増やしたいと思っている。でも、何をどうしたらいいのかわからない。それに、今あるお金は少しでも減らしたくない。知らなかったばかりに損もしたくない。そんなお金に関して悩んでいたり、損しないための知識が欲しいと思っている方のためのサイトです。特に、20代・30代の若い方が数十年後困ることがないように、真摯にお金のことを考えていきたいと思っています。

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「お金が足りない」の解決方法~予算アップの裏ワザと注意点~

マイホームの購入は、「購入予算 = 自己資金 + 住宅ローン」という図式が成り立ちます。

この自己資金は現金で、頭金(物件価格の20%程度)と諸費用(物件価格の2~10%)を合計した金額を用意しておかねばなりません。

もし自己資金が足りない場合、次のような手段が考えられます。

 親などから援助してもらう(贈与税に注意が必要です)

② 親から借金をする

③ 「親子リレー返済」を検討する

④ 夫婦の収入(または親の収入)を合算する

⑤ 会社の社内融資制度を利用する

    (自分の会社にこの制度があるか調べておきましょう)
  
この場合、抵当権の設定が不要なことが多く、金融機関で頭金として扱われる場合もあります。

そして、何より、少しでもたくさんお金を貯めることです(サラリーマンなら財形住宅貯蓄も考える)


上記のような方法を選択する場合、それぞれ以下のことについて注意しましょう。


 子どもや孫が住宅を取得するときに、父母や祖父母が非課税で資金を援助できる制度が、平成26年末まで延長されました。平成24年、25年、26年と段階的に非課税の金額も変わります。
これを「新非課税制度」といいます。


「新非課税制度」は、「直系尊属からの住宅取得資金などの贈与税の非課税」です。つまり、子どもや孫が自宅を新築、取得、増改築をするときに、祖父母や父母(直系尊属といいます)が、資金を一定限度額まで非課税で贈与できる制度です。非課税限度額は、平成24年から平成26年まで、段階的に減額します。今年の平成24年は1,000万円、平成25年は700万円、平成26年は500万円といった具合です。

更に下記のように、省エネ等住宅の新築、取得、増改築は500万円の上乗せがあります。省エネ等住宅とは、省エネルギー対策や耐震等級や免震建築物など、一定以上の省エネ基準に適合した住宅です。



非課税限度額     省エネ等住宅      それ以外の住宅

 平成24年       1,500万円        1,000万円

 平成25年       1,200万円         700万円
    
 平成26年       1,000万円         500万円



この制度を利用するには、次の一定の要件を満たす必要があります。贈与する人は、祖父母や父母などの直系尊属であること(年齢制限ナシ)。資金をもらう人は、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の子または孫で、贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること。贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること。またはスムーズに居住が見込まれていることも要件の1つです。

対象となる住宅の床面積は、50平方メートル以上240平方メートル以下。50平方メートル未満のワンルームマンションなどは適用外。つまり、家族で住むぐらいの広さが必要ということになります。また、増改築の工事費用は100万円以上であることなどが必要です。

この「新非課税制度」は、「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」のどちらかと併用することができます。父母のみならず、祖父母から孫へと一代飛ばしに非課税で贈与できることも大きなメリットです。

なお、この制度を利用するには、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに申告が必要です。詳しくは最寄りの税務署に問い合わせておきましょう。


次に相続時精算課税制度」を見ていきましょう。これは、「新非課税制度」のように、祖父母からの贈与はできません。1月1日時点において65歳以上の父母からの贈与に限られます(ただし、住宅取得の場合は年齢制限ナシ。平成26年末まで)。贈与を受ける人は、1月1日時点で20歳以上の子。受贈者1人につき2,500万円の非課税枠があり、2,500万円までは贈与税がかかりません。贈与財産の累計額が2,500万円を超えた場合は、一律20%の贈与税がかかります。しかし、相続時に精算して相続税がかからない場合は、払った贈与税は戻ってきます。
一生涯にわたり複数回利用できるますし、贈与財産の種類・金額に制限もありません。
また、この制度を利用する場合、基礎控除(110万円)の適用はありません。

受贈者の住所を管轄する税務署へ翌年2月1日~3月15日迄に届け出る事を忘れないでくださいね。


この制度は、財産の種類や金額・回数に制限はないため、金銭はもちろん、株式、不動産、借地権などのすべての財産が贈与の対象になります。


 を行う場合、必ず借用書を作成しておきましよう。親からお金を借りる場合、なんとなくミズクサイ・堅苦しい・言いづらいなどの理由から省略されることが多いようですが、あとあと大変なことにならないためにも最初にきちんとしておくことをオススメします。
借りっぱなしになってしまったり、返したり返さなかったりしたり(お金がある時だけ時々払う)というようなことがあると、贈与税逃れのための悪質な手段とみなされてしまい、課税の対象にされてしまうことがあります。

また、上記のようなことになることを防ぐため、返済が行われている証拠を残すためにも返済は振り込みがよいと思われます。
貸主は、原則として金利収入を雑所得として申告することが必要です。


{借用書の書き方の例}

              借用書
    
         金  1,500万円也

   上記金額は、住宅資金として貴殿より正に借用いたしました。
   なお、返済額、利息、返済方法、弁済期日については下記の通り実行いたします。

   1.毎月27日までに、元金7万円を返済額として、貴殿指定口座の銀行口座に振り込みます。

   2.利息は年3,0%とします。

   3.毎年12月末までに、1年分の利息を貴殿指定の銀行口座に振り込みます。

   4.弁済期日は、平成49年12月

   父親の氏名 殿

      父親の住所
                         
                      借主  本人の氏名      印

   平成24年6月27日

      上記のとおり、契約が成立しました。

      父親の住所

                      貸主  父親の氏名      印


 を利用する場合

フラット35では、住宅ローンの完済年齢が満80歳までとなっていますので、45歳以上の方は80歳から自分の年齢を引いた年数が、最長返済期間になります(上限は35年)。この期間が短いと、毎月の返済額が多くなったり、借入金額が少なくなったりしてしまいます。こういう場合に利用できるのが「親子返済リレー」です。申し込み本人が、子どもや子どもの配偶者などを後継者(連帯債務者)に指定してローンを組む方法です。

例えば、申し込み本人が56歳の場合、本人だけでは最長返済期間が80歳-56歳=24年となってしまいますが、これを利用した場合、息子が28歳の場合、80歳-28歳=52年となり、35年の最長返済期間が可能になります。

銀行などなら、「親子リレーローン」「親子ペアローン」があります。「親子リレーローン」は、親の債務を子が引き継いで返済することで返済期間を長くできます。「親子ペアローン」は、親子それぞれが借入申込人となり、別々の融資を受けることで、借入金額を大きくできるものです。
 

 住宅ローンは1人だけでは借りられなくても、2人で協力すれば借りられる場合があります。ただし、これを活用する前には
  妻の出産による退職など、将来の収入の変化を十分考慮しなければなりません。

その住宅に同居する親や配偶者が連帯債務者となり、収入を合わせる方法です。
フラット35では、同居予定者の収入額の50%を超える額を合算する場合、同居予定者にも80歳までに完済という条件がつきます。そのため、親などと収入合算する場合、返済期間が制限されることも。50%以下の合算なら、返済期間の制限は受けません。
銀行などでも、原則申し込み本人の年収の2分の1まで同居予定者の収入を合わせられます。  



例えば、共働きのHさん夫婦は、4,000万円の住宅を購入したいと考えていますが・・・

借入金は3,200万円必要です。(物件価格の80%とする)

(条件は、夫の年収400万円・妻の年収200万円・金利3%・返済期間35年)

A/夫1人でローンを組むと、年収は400万円なので、借入可能額は3,031万円になります。
                               ⇒ 169万円不足

B/妻の収入を合算すると、年収400万円+年収200万円 =600万円となり、借入可能額は4,546万円となります。
                               ⇒ 3,200万円の借り入れが可能に!




いずれにしても住宅ローンも立派な借金なので、返済は無理のない範囲で計画的に行ってくださいね。


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